Novedades fiscales y tributarias en materia de vivienda

El 30 de septiembre de 2026 se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 26/2026, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.

El Real Decreto incorpora relevantes modificaciones en el régimen fiscal aplicable a la vivienda, introduciendo medidas destinadas a fomentar el acceso a la vivienda habitual, impulsar el mercado del alquiler residencial y favorecer la rehabilitación del parque inmobiliario. Estas novedades presentan una especial incidencia en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), por lo que resulta necesario evaluar su impacto.

 

👨‍👩‍👧 IRPF:

• Alquiler de vivienda

Se modifica sustancialmente la reducción por alquiler de vivienda para los contratos celebrados por arrendadores que no sean grandes tenedores.

Las reducciones pueden alcanzar:

• 100 % en determinados supuestos de continuidad del alquiler con mismo arrendatario una vez finalizados los plazos indicados o para nuevos arrendamientos  con rebaja de renta.
• 95 %, 90 %, 85 % o 70 % según renta, localización y perfil del inquilino.
• 80 % durante determinadas prórrogas tácitas de contratos.
• 60 % para viviendas rehabilitadas.
• 50 % en supuestos generales, sin superar la renta anterior.

Se establecen reglas transitorias diferentes según la fecha del contrato.

• Deducción por alquiler de vivienda habitual

Nueva deducción para contribuyentes con:

• Base imponible inferior a 33.007,20 €.
• Importe: 10 % de las cantidades pagadas por alquiler.

Base imponible ≤ 23.007,20 €: base máxima de deducción de 11.630 €. 

Entre 23.007,20 € y 33.007,20 €: la base máxima se reduce progresivamente. 

Se exige, entre otras condiciones, que el contribuyente y su unidad familiar no sean propietarios de otra vivienda en determinadas condiciones y a menos de 50 km de la vivienda alquilada.

• Venta de viviendas a entidades públicas

Se establece una exención de las ganancias patrimoniales por la venta de determinadas viviendas a entidades del sector público dedicadas a vivienda social y asequible.

Se aplicará hasta el 31 de diciembre de 2027, con estas condiciones principales:

• Valor de transmisión inferior a 800.000 €;
• Vivienda desocupada injustificadamente durante los dos años anteriores;
• Exención total hasta 200.000 € y progresivamente menor hasta los 800.000 €.

 

• Imputación de rentas inmobiliarias
  • Para 2026 se mantiene el porcentaje del 1,1 % para determinados inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados desde 2012.
  • Desde 2027 se introduce una escala de porcentajes del 1,1 %, 1,5 %, 2 % y 3 %, en función de los valores catastrales y de las circunstancias previstas en la norma. 

 

ℹ️IVA:

Desde el 1 de diciembre de 2026:

• Determinados alquileres de apartamentos o viviendas amueblados con servicios propios de la industria hotelera dejan de estar exentos de IVA;
  • Se les aplica el tipo reducido correspondiente.
• Se amplía el tipo reducido a determinadas obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al alquiler habitual, cumpliendo requisitos como:
  • Pago mediante determinados medios bancarios;
  • Vivienda con al menos dos años de antigüedad desde su construcción o rehabilitación;
  • Materiales aportados que no superen el 40 % de la base imponible.

También se amplía el tipo superreducido a determinadas viviendas protegidas de calificación permanente o indefinida, incluyendo hasta dos plazas de garaje cuando se transmitan conjuntamente.

 

Entrada en vigor 🗓️ (Disposición final undécima)
La presente orden entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.

REFERENCIAS NORMATIVAS:

📘Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.