Nuevas medidas fiscales para impulsar el alquiler y la vivienda asequible

El 7 de octubre de 2026 se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.

El Real Decreto incorpora relevantes modificaciones en el régimen fiscal aplicable a la vivienda, introduciendo medidas destinadas a fomentar el acceso a la vivienda habitual, impulsar el mercado del alquiler residencial, incrementar la oferta de vivienda asequible y favorecer la movilización de viviendas vacías. Estas novedades presentan una especial incidencia en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), por lo que resulta necesario evaluar su impacto.

👨‍👩‍👧 IRPF:

1. Alquiler de vivienda

Se modifica sustancialmente la reducción por alquiler de vivienda para los contratos celebrados por arrendadores que no sean grandes tenedores. Las reducciones pueden alcanzar:

• 100 % en arrendamientos destinados a jóvenes, viviendas en zonas tensionadas, rentas por debajo del índice de referencia, el precio del alquiler se reducer más del 5% o por mantener el mismo inquilino tras finalizar los plazos legales.
• 80 % durante determinadas prórrogas tácitas de contratos.
• 70% para viviendas de alquiler social o integradas en programas públicos de vivienda.
• 60 % para viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores.
• 50 % en supuestos generales, sin superar la renta anterior.

Cuando la nueva renta sea superior a la del contrato precedente, las reducciones se reducen progresivamente, fijándose en el 40%, 30%, 25%, 20% o 15% en función del incremento aplicado.

2. Deducción por alquiler de vivienda habitual

Nueva deducción para contribuyentes con:

• Base imponible inferior a 33.007,20 €.
• Importe: 10 % de las cantidades pagadas por alquiler.
  • Base imponible ≤ 23.007,20 €: base máxima de deducción de 11.630 €.
  • Para bases imponibles superiores a dicho importe, la base máxima se reduce de forma progresiva hasta alcanzar el límite previsto para rentas hasta 33.007.20€.

Se exige, entre otras condiciones, que el contribuyente y su unidad familiar no sean propietarios de otra vivienda en determinadas condiciones y a menos de 50 km de la vivienda alquilada.

3. Venta de viviendas a entidades públicas

Se establece una exención de las ganancias patrimoniales por la venta de determinadas viviendas a entidades del sector público dedicadas a vivienda social y asequible.

Se aplicará hasta el 31 de diciembre de 2027, con estas condiciones principales:

• Valor de transmisión inferior a 800.000 €;
• Vivienda desocupada injustificadamente durante los dos años anteriores;
• Exención total hasta 200.000 € y progresivamente menor hasta los 800.000 €.

También se amplían los supuestos de ayudas públicas que no se integran en la base imponible del IRPF, incorporando determinadas subvenciones vinculadas a programas de rehabilitación energética, accesibilidad y otras actuaciones relacionadas con la vivienda.

4. Imputación de rentas inmobiliarias

Con efectos desde el 1 de enero de 2027, se modifica el régimen de imputación de rentas inmobiliarias mediante una escala graduada en función del valor catastral de inmueble. Los porcentajes imputación podrán situarse en el: 1,1%, 1,5%, 2% o 3%. 

Asimismo, se introducen reglas específicas para inmuebles sin valor catastral, en construcción o no utilizables por razones urbanísticas.

5. Nuevos instrumentos de ahorro e inversión

• Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, permite diferir la tributación de las ganancias y pérdidas hasta que se retiren los fondos. Además, las ganancias vinculadas a aportaciones mantenidas más de 5 años disfrutan de una exención del 100% hasta 10.000€ por contribuyente y del 20% sobre el exceso. El saldo de aportaciones pendientes de recuperación no podrá superar los 150.000€
• Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa (SIALPFE),  con un límite anual de aportación de 10.000€, manteniéndose la exención de los rendimientos si el ahorro se conserva al menos 5 años.
• Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión, destinada a canalizar la reinversión de ganancias obtenidas en determinadas ventas de vivenda, con el límite acumulado de aportaciones de 800.000€ y requisitos específicos para mantener la ventajas fiscales.

ℹ️IVA:

Desde el 1 de diciembre de 2026:

• Determinados alquileres de apartamentos o viviendas amueblados con servicios propios de la industria hotelera dejan de estar exentos de IVA;
  • Se les aplica el tipo reducido correspondiente.
• Se amplía el tipo reducido a determinadas obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al alquiler habitual, cumpliendo determinados requisitos
• También se amplía el tipo superreducido a determinadas viviendas protegidas de calificación permanente o indefinida, incluyendo hasta dos plazas de garaje cuando se transmitan conjuntamente.

 

Entrada en vigor 🗓️ (Disposición final decimoprimera)
La presente orden entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.

REFERENCIAS NORMATIVAS:

📘Real Decreto-ley 29/2026, de 6 octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.