Preguntas frecuentes sobre la tributación en el IVA de los arrendamientos de inmuebles

El arrendamiento de la vivienda está exento de IVA. Está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) competencia de las Comunidades autónomas. La exención es aplicable porque la Asociación o Fundación, al alquilar de forma gratuita, no se convierte en empresario a efectos del IVA, actuando como consumidor final sin perjuicio de permitir el uso de la vivienda a otras personas.

Sí, es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21% (el arrendatario no lo utiliza como vivienda, sino que a su vez lo arrienda).

La actividad consistente en el arrendamiento por períodos de tiempo de viviendas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la industria hotelera y limitándose a poner a disposición del arrendatario la vivienda, quien lo destina para su uso exclusivo como vivienda, está exenta del IVA, por lo que no se repercutirá el impuesto.

Si se prestan servicios de hostelería, el alquiler tributará al 10%.
 

Si se alquila conjuntamente con la vivienda se trata de una operación sujeta y exenta. En otro caso el arrendador deberá repercutir un IVA del 21%.
 

Sí, es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21% ya que el inmueble no se utiliza como vivienda.

Sí, es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21% ya que el inmueble no se utiliza exclusivamente como vivienda.
 

Sí, es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21%.

Sí, dado que el alquiler del local convierte al particular en empresario a efectos de IVA y se trata de una actividad por la que repercute IVA y por tanto generadora del derecho a la deducción.

Hay que tener en cuenta que en la transmisión de un inmueble con renuncia a la exención del IVA es el comprador el obligado a declarar el IVA devengado en la compraventa por "inversión del sujeto pasivo" en las casillas 12 y 13 del modelo 303. Declarará asimismo el IVA deducible.

El IVA se devenga en el momento en que resulte exigible la renta.
 

Cuando no se haya determinado el momento de la exigibilidad del pago, o a la misma se haya establecido con una periodicidad superior a un año natural, el devengo del Impuesto se producirá a 31 de diciembre de cada año por la parte proporcional correspondiente al período transcurrido desde su inicio, o desde el anterior devengo, hasta la citada fecha.

Si existe un período de carencia, no se devenga el IVA, salvo que dicha carencia corresponda a una minoración en el precio del alquiler por la asunción por el arrendatario de determinadas obligaciones a favor del arrendador, por ejemplo, la realización de obras de acondicionamiento en un local. En ese caso, el IVA se devenga el 31 de diciembre por la parte proporcional del valor de las obras desde su inicio hasta dicha fecha. Consulta DGT V2651-19.
 

En caso de impago del arrendatario, se seguirá devengando el IVA correspondiente al arrendamiento del inmueble, mientras dure el contrato de alquiler. Sin embargo, el propietario podrá considerar el crédito como incobrable y proceder a reducir la base imponible, con los requisitos del artículo 80.Cuatro de la Ley 37/1992.

En el caso de que arrendador y arrendatario acuerden la suspensión del contrato de alquiler o una moratoria, suspensión o carencia en el pago de la renta, como puede ser en el caso del cierre temporal del negocio por la COVID-19, no se producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o carencia. Si se acuerda una reducción en el importe del alquiler, el IVA será el 21% del importe de la nueva renta acordada.

Hay que tener en cuenta que, si no hay constancia de tal acuerdo con el arrendatario, el mero impago de la renta no impedirá el devengo del IVA. Para poder reducir la base imponible por impago deberá cumplir los requisitos establecidos en el artículo 80. Cuatro LIVA.

La acreditación de tal acuerdo podrá ser efectuada por cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, los cuales serán valorados por la AEAT.

 

El devengo se produce en el momento del cobro total o parcial de la renta, por los importes efectivamente percibidos, o bien el 31 de diciembre del año inmediato posterior a aquel en que se haya realizado la operación, si el cobro no se ha producido.

En caso de impago del arrendatario, se seguirá devengando el IVA correspondiente al arrendamiento del inmueble, mientras dure el contrato de alquiler. Sin embargo, el propietario podrá considerar el crédito como incobrable a 31 de diciembre del año inmediato posterior (momento en que se produce el devengo) y proceder a reducir la base imponible sin tener que ingresar el IVA, con los requisitos del artículo 80. Cuatro de la Ley 37/1992.

La base imponible será la contraprestación, incluyendo cualquier crédito a favor del arrendador, como los gastos de comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, los gastos de calefacción, agua, luz, obras y otros conceptos que se repercutan por el arrendador al arrendatario.

 

Sí, ya que se trata de un crédito a favor del arrendador y, por tanto, forma parte de la contraprestación del alquiler.

Consulta DGT V0127-20

El propietario podrá considerar el crédito como incobrable y proceder a reducir la base imponible, con los requisitos del artículo 80.Cuatro de la Ley 37/1992 (en el caso de un alquiler: haber transcurrido 6 meses o 1 año desde el devengo, instar el cobro al inquilino mediante reclamación judicial o requerimiento notarial, emitir una factura rectificativa en el plazo de los tres meses siguientes y presentar dentro del plazo del mes siguiente el modelo 952 para comunicar a la AEAT la minoración de la base imponible).

Cumplidos estos requisitos recuperarán el IVA repercutido no cobrado del inquilino incluyendo una base imponible y cuota devengada negativas en las casillas 14 y 15 del modelo 303.
Para calcular el plazo de emisión de la factura rectificativa y el modelo 303 en que realizar el ajuste puede consultarse la calculadora de plazos de modificación de base imponible y otras rectificaciones.

Información detallada sobre requisitos para recuperar el IVA de créditos incobrables aquí.

El tipo del 21%.
 

El tipo del 21%.

El arrendamiento está exento de IVA. Está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) competencia de las Comunidades autónomas y exento si se trata de un arrendamiento para uso estable y permanente.

El tipo general del 21%.

El tipo general del 21% pues el propietario, destinatario de los servicios de reparación, afecta la vivienda al arrendamiento no al uso particular.

En la medida en que la vivienda disponga de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, una vez terminada su construcción, se considerará apto para su utilización como vivienda y se aplicará el tipo impositivo reducido del 10% si la obra cumple los requisitos para considerarse rehabilitación (artículo 20.uno.22º. A LIVA) o bien obra de renovación o reparación (artículo 91.uno.2. 10º LIVA). Consulta DGT V2250-20.

Para más información sobre la aplicación del tipo reducido en obras en viviendas consulte este enlace.

Dan derecho a deducción los gastos por suministros de gas, luz, agua, reparaciones, gastos de asesoramiento, gestoría o publicidad, entre otros, así como las cuotas de IVA soportadas por la adquisición del inmueble arrendado y, en su caso, del mobiliario alquilado junto al mismo.

• Prorrata general: se deduce un porcentaje del total de IVA soportado, el porcentaje que representan los alquileres por los que repercute IVA respecto al total.
• Prorrata especial: se deduce únicamente el IVA soportado en facturas correspondientes a gastos o compras de bienes de inversión utilizados en alquileres con IVA y un porcentaje de los gastos comunes (la prorrata general).

Cuando el arrendador sea una comunidad de bienes, en la factura deben constar los datos identificativos de la misma, no dando derecho a deducción si consta sólo alguno de los comuneros.

Si el inmueble arrendado pertenece proindiviso a un matrimonio en régimen de gananciales, habiéndose dado de alta en el censo de empresarios como arrendador sólo uno de los cónyuges, la factura se emitirá a nombre de este último.
 

Sí, siempre que se encuentre en espera de un nuevo contrato de alquiler.

Sí. Debe comunicar el inicio de la actividad de arrendamiento, presentando la declaración censal (modelo 036 o 037) marcando la casilla 111 (casilla 127 si ya estuviera de alta en otra actividad) y, a efectos de IVA, consignando los datos que correspondan en las casillas del apartado 4.A) de la página 4, y en la página 5.

No. En el caso de que un arrendador no esté obligado a repercutir IVA en ninguno de los arrendamientos, no está obligado a comunicar el inicio de la actividad.

No. En ambos casos se trata de un alquiler exento de IVA.
El prestador del servicio exento no está obligado a presentar el modelo 303, salvo que lleve a cabo alguna otra actividad no exenta del IVA. En ese caso, informará la base imponible de la operación en el modelo 390, casilla 105.

No. Deberá marcar "SI" en las casillas correspondientes del formulario del modelo 303:
¿Está exonerado de la Declaración-resumen anual del IVA, modelo 390?
Asimismo, deberá cumplimentar el apartado específico “Exclusivamente a cumplimentar en el último período de liquidación por aquellos sujetos pasivos que queden exonerados de la Declaración-resumen anual del IVA”.

Sí. La exoneración de presentar la declaración-resumen anual del IVA no procederá en el caso de que no exista obligación de presentar el modelo 303 del último periodo de liquidación del ejercicio por haber declarado la baja en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores antes del inicio del mismo.

Antes de adjudicarse la herencia, serán los herederos o la herencia yacente a través de su representante quienes deberán declarar y liquidar el impuesto y expedir las facturas que fueran necesarias.

Con posterioridad a adjudicarse la herencia, será la comunidad de bienes la que deba cumplir con las obligaciones del impuesto siempre que la asunción del riesgo y ventura de la explotación del inmueble sea conjunta. Si el inmueble se alquila de manera independiente y separada por uno de los copropietarios será éste quien adquiere la condición de empresario a efectos del IVA.

No tiene obligación de expedir factura salvo que la operación tenga por destinatario otro empresario, una persona jurídica (Fundación, Asociación) o una Administración Pública.

También deberá emitir factura si el destinatario, siendo particular, así lo exige para el ejercicio de cualquier derecho de naturaleza tributaria o cuando se derive de otra normativa (por ejemplo, defensa de los consumidores y usuarios).

En estos casos deberá emitir una factura completa, donde se identifique al cliente.

Para conocer el IPC debe acceder a la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE), que además cuenta con apartado específico y una interesante utilidad para calcular la renta actualizada.

Fuente: AEAT.